如何评估房屋投资价值
2022-08-01
要判断住房的投资价值，对其地段、质量、房况、交通、物业管理、售价及付款方式都有必要逐一考察，缺一不可。
地段：什么样的地段盖什么样的房，地段在相当的程度上决定着物业的价值；
房屋质量：对期楼而言，最重要的是从发展商的实力和品牌来看质量，有实力和有品牌自然会保证质量，作出的承诺自然也能兑现；
房屋朝向：挑一个朝向、楼层户型都佳的住宅，无论对自住和出租都有好处，最受欢迎的朝向为南向；
交通：可到达的交通线路多少、交通状况如何都直接影响着买家对物业的选择；
物业管理：好的物业管理机构会给居住者带来很多方便，所以对物业管理公司的专业程度要仔细考察。
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地段：什么样的地段盖什么样的房，地段在相当的程度上决定着物业的价值；
房屋质量：对期楼而言，最重要的是从发展商的实力和品牌来看质量，有实力和有品牌自然会保证质量，作出的承诺自然也能兑现；
房屋朝向：挑一个朝向、楼层户型都佳的住宅，无论对自住和出租都有好处，最受欢迎的朝向为南向；
交通：可到达的交通线路多少、交通状况如何都直接影响着买家对物业的选择；
物业管理：好的物业管理机构会给居住者带来很多方便，所以对物业管理公司的专业程度要仔细考察。
售后公房市场价格的评估思路与原则
2022-08-01
公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时购买了七十年或五十年的土地使用权。因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。
对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。
对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。
有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。
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对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。
对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。
有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。
教你算算你的二手房到底价值多少钱
2022-08-01
二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。但没有专业人员在场怎么办？有关专家在此为你提供一个“土法子”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。
1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；
2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%；
3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%；
4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%；
5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%；
6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%。
最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%~70%，约是当前周边房屋租金的100倍。当然这只能作为一个参考，而房屋真正的价值还需专业人士来评估。
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1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；
2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%；
3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%；
4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%；
5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%；
6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%。
最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%~70%，约是当前周边房屋租金的100倍。当然这只能作为一个参考，而房屋真正的价值还需专业人士来评估。
买卖常识-房地产评估都有哪些类型
2022-08-01
1. "一般评估"：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2. 房地产抵押贷款评估"：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3. 、"特定评估"：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
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2. 房地产抵押贷款评估"：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3. 、"特定评估"：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。